La nullità del contratto preliminare, provocata dalla mancata consegna, da parte dell’impresa costruttrice, della fideiussione a garanzia dei pagamenti che il promissario acquirente deve effettuare ante rogito, non è rimediabile mediante consegna della fideiussione stessa posteriormente alla stipula del contratto preliminare.
Così decide la Cassazione con sentenza n.222 del 2015 in seguito alla sentenza della Corte d’appello di Lecce, la nullità per la mancata consegna della fideiussione è una nullità “relativa” e cioè può essere fatta valere unicamente dall’acquirente. Il costruttore deve dunque munirsi di una fideiussione che garantisca l’adempimento della sua eventuale obbligazione restitutoria, per il caso che venga a trovarsi in una situazione di crisi e, non potendo portare a termine l’attività edificatoria, il contratto venga sciolto e sia costretto a restituire le somme percepite a titolo di acconto o caparra.
La questione prende il via dall’articolo 2, dlgs 20 giugno 2005, n. 122, per il quale, al momento della stipula di un contratto preliminare avente a oggetto «un immobile da costruire», il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto preliminare, a procurare il rilascio e a consegnare all’acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore riscuota dall’acquirente prima della stipula del contratto definitivo.
La Corte dichiara che la norma in questione va interpretata nel senso che la consegna della fideiussione deve avvenire, al più tardi, all’atto della stipula del contratto preliminare; e che la mancata consegna non è «sanabile da successivo contegno di alcuna delle parti».